Dans la longue série des diagnostics immobiliers, s’il en est un qu’il est plus que sage de faire réaliser, c’est bien l’étude des sols.
Avant de poser la première pierre de votre projet de construction, vos avez tout intérêt à savoir sur quel terrain vous vous aventurez, au propre comme au figuré !
- Quel étude de sol réaliser pour construire sa maison ou poser sa fosse septique ?
- Quelles sont les matières présentes dans le sol ?
- Quels sont les mouvements potentiels du sol ? Le terrain est-il argileux avec risques de glissements ou de retrait et gonflement de terrain ?
- Quelle est la perméabilité du terrain et quel est son potentiel d’infiltration ? Y a-t-il un risque d’inondation ?
Détails et explications dans ce guide.
C’est quoi, une étude de sol ?
L’étude géotechnique fait partie des diagnostics immobiliers. L’étude du terrain d’un particulier a pour but d’évaluer les risques et la constructibilité du sol. Ce qui inclut les capacités d’absorption des eaux de pluie et le type de fondations nécessaire.
L’étude de sols va répondre à une série de questions géotechniques en analysant l’environnement et le contexte local et en examinant tous les risques naturels qui pourraient affecter une construction.
L’étude va préconiser des mesures à prendre : fondations adaptées, talus, drainage…
Quelle est la différence entre une étude de sol et une analyse de sol ?
Si l’étude de sol est une analyse structurelle des sols et sous-sols, en revanche une analyse de sol est une analyse physico-chimique des composants d’un terrain. On parle aussi de diagnostic des sols en agriculture.
Généralement une analyse des sols est faite lorsqu’il y a suspicion de pollution (hydrocarbures, métaux lourds, biocides, etc.). Des échantillons de sol sont prélevés et envoyés à un laboratoire de pédologie qui fournit les résultats des analyses.
On pratique généralement l’analyse de sol pour des projets :
- D’exploitation
- D’étude de l’érosion
- De protection de l’environnement
- Sur des sols agricoles
- Sur des sols industriels
- Sur des zones de captage
- Sur sols forestiers
À quel moment faut-il faire une étude de sol ?
Les préconisations de l’étude du sol vont servir à déterminer le type de fondations, etc.
L’étude de sol se fait donc en tout premier lieu, parfois au moment de la vente du terrain, et toujours avant la réalisation des plans de la future maison.
Une étude des sols après construction, lorsque la maison est ancienne et souffre de fissures ou de problèmes structurels, est appelée diagnostic de terrain ou diagnostic des sols. Ce dernier permet d’expliquer les dégâts et d’y remédier.
Combien de temps est valable une étude de sol ?
- La durée de validité d’une étude géotechnique de sols (G11) est de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.
- L’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment (G12) n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.
Est-il obligatoire de faire une étude de sol ?
L’étude de sol est recommandée, mais non obligatoire dans la majorité des cas.
Cependant la raréfaction des terrains constructibles fait que certains terrains précédemment inconstructibles le deviennent et doivent alors passer par l’étude de sol pour un projet immobilier :
- Présence de remblais
- pollution
- nappe phréatique
- cavités naturelles ou artificielles…
Loi Elan, quand l’étude de sol devient-elle obligatoire ?
Dans certains cas particuliers, l’étude de sol est obligatoire :
- Existence d’un plan de prévention des risques
- À la demande de l’assureur, du banquier, de l’ingénieur superstructure, du constructeur…
- Lorsque la région ou commune impose l’étude de sol en raison de risques avérés de catastrophes naturelles comme les séismes, les glissements de terrain, l’argile gonflante, la présence de vides ou bien encore les inondations.
Dans tous les cas, l’étude de sol obligatoire vente terrain répondant aux caractéristiques de retrait-gonflement des argiles de la loi ÉLAN.
Depuis le 1er janvier 2020, la Loi Elan rend obligatoire l’étude géotechnique préalable de niveau G1 pour la vente de terrain destiné à la construction ou l’extension de maison individuelle lorsque celui-ci se situe sur une zone exposée au risque argileux (risque modéré à fort) et l’étude géotechnique doit être annexée à l’acte de vente du terrain.
Mon terrain est-il concerné ?
Tout acquéreur (ou vendeur) d’un terrain doit se renseigner sur le portail Géorisques de la présence d’argile présumée sur un sol ou un terrain, et par conséquent de l’obligation de fournir une étude de sol pour la vente.
Quels sont les risques possibles sur un terrain de construction ?
Réaliser une étude de sol avant la construction vous permet de garantir la pérennité de votre future maison et de fournir au constructeur des solutions afin d’éviter tout sinistre.
Le sol est formé de matières minérales et organiques réparties en couches sur la croûte terrestre (la roche-mère). La teneur en eau d’un sol déterminera sa capacité à se drainer et la teneur en air d’un sol détermine son compactage.
Sol sableux et sol argileux ne réagissent pas du tout de la même manière par exemple. Le sol sableux ne retient pas l’eau, sèche rapidement, est très propice à l’érosion par le vent et au lessivage, et susceptible de glisser. Tandis que le sol argileux est lourd et compact, difficilement drainé, il réagit mal aux variations de température (gèle facilement), et aura tendance au retrait-gonflement. Voir l'article sur : Dossier expert sur le retrait-gonflement des argiles
Selon la région, l’emplacement du terrain, sa nature, les constructions ou forages, et les conditions climatiques, un certain nombre de risques naturels existent :
- Avalanches
- Cavités souterraines
- Crues
- Feux de forêt
- Glissement de terrain
- Inondation
- Mouvements de terrain
- Radon
- Retrait-gonflement des argiles
- Séismes
- Tassement de terrain
- Vents cycloniques
- Volcanisme…
Le terrain et les constructions adjacentes sont alors vulnérables et d’importants dommages sont à craindre
Souvenez-vous toujours de ceci : même si sur le moment, le coût d’une étude de sol paraît important, il est totalement négligeable comparativement au coût des dégâts dus à une catastrophe naturelle ou un affaissement de terrain.
Votre assurance ni aucune forme de dédommagement ne vous couvrira en cas d’Absence d’étude, d’étude trop laxiste, ou de non-suivi des recommandations des géotechniciens… À bon entendeur…
Rappel des risques d'un mouvement de terrain
Les mouvements de terrain sont des phénomènes naturels d’origines diverses : glissements de terrain, effondrements de cavités souterraines, éboulements, chutes de blocs rocheux, coulées de boue…
Concrètement, le sol ou le sous-sol se déplacent. Soit lentement ce qui finit par déformer le terrain et endommager les constructions, soit de manière soudaine qui constitue une catastrophe naturelle.
Un glissement de terrain se produit typiquement en bordure de falaises, pente ou talus ou terrain avec des cavités souterraines (caves, mines, grottes, forages)
En France, 5 000 à 7 000 communes sont concernées par un risque d’effondrement de cavité souterraine. Toute personne informée de l’existence d’une cavité souterraine sous un terrain, ou même d’un indice de cette existence a l’obligation d’en faire part à sa municipalité (article L. 563-6 du code de l’environnement.).
Qu’est-ce que le retrait-gonflement des argiles (RGA) ?
Les sols argileux ont tendance à se rétracter en période de sécheresse et à se gonfler en cas de fortes pluies.
- Sec, le terrain aura tendance à craquer et les fondations et canalisations ou structures enterrées à se fissurer.
- Humide, le terrain va gonfler et créer des dommages à la structure, décoller les dallages, possiblement s’effondrer…
Ce phénomène peut engendrer des dégâts considérables, notamment sur les maisons individuelles.
10 millions de maisons individuelles environ sont exposées à un risque moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles.
Qui contacter pour faire une étude de sol ?
La science spécialisée dans l’étude des sols est la géotechnique. C’est une science principalement focalisée sur les projets de BTP (aménagement) et miniers ou de génie civil (exploitation).
Comment s’appelle le spécialiste qui étudie la nature du sol ? Le professionnel qui fait les études de sol est appelé géotechnicien et travaille le plus souvent dans un bureau technique d » étude des sols.
L’OPQIBI propose un annuaire en ligne des ingénieurs certifiés.
Dans le cadre d’une étude de sol assainissement, vous devrez faire appel à un bureau d’étude assainissement, avec des compétences et capacités particulières.
L’ingénieur qui interviendra pour votre étude de sols est tenu à une obligation de moyens (mais pas à une obligation de résultat) : sa participation se fait au stade de l’étude, mais le maître d’œuvre décide des options de construction (il est libre ou non de suivre les préconisations géotechniques).
Le géotechnicien engage sa responsabilité civile professionnelle (RCP) au niveau du diagnostic, mais pas une responsabilité civile décennale (RCD) pour l’étude et la construction d’un ouvrage, car il n’est pas acteur de ceux-ci.
Quels sont les différents types d’études de sol ?
Il existe plusieurs types d’études de sol, selon les lieux et le projet :
L’étude de sol G1 ou étude de sol préliminaire, pour des missions d’études préalables avant construction. Dans le cadastre d’un projet de construction de maison pour un particulier, c’est le plus souvent une étude de sol G1 qui sera réalisée.
Cette étude englobe une enquête avec synthèse des archives, une visite de site, une analyse. géotechniques du risque de RGA et des autres risques naturels et remet un rapport G1-PGC :
- Approche de la Zone d’Influence géotechnique,
- Contraintes pour la création d’éventuels sous-sols,
- Horizons porteurs potentiels,
- Modes de fondations possibles,
- Améliorations de sols possibles,
- Incertitudes et risques géotechniques résiduels et les risques encourus inhérents au projet,
- Précision des investigations complémentaires nécessaires pour réduire les incertitudes.
L’étude de sol G2 ou étude géotechnique de conception inclut en plus la conception des ouvrages géotechniques et leur dimensionnement : fondations, soutènement, terrassements, et autres ouvrages géotechniques éventuels, ainsi que des solutions de prévention contre les risques géotechniques.
L’étude de sol G3 pour le suivi technique d’exécution
L’étude de sol G4 pour la supervision de la géotechnique d’exécution
L’étude de sol G5 pour l’étude d’un ou plusieurs éléments géotechnique sans application dans d’autres éléments géotechniques.
Selon la complexité du projet et l’importance des défis soulevés par le terrain, l’implication du bureau d’études géotechnique ne sera pas la même. Son rôle peut être simplement consultatif en amont, ou bien de A à Z.
Comment se déroule une étude de sol ?
Le déroulement d’une étude de sol répond à la norme NF P94-500 et aux étapes normalisées d’une étude géotechnique.
Le bureau d’études rassemble des documents cartographiques et des données géologiques.
Un géotechnicien se rend sur place pour une reconnaissance visuelle et éventuellement une analyse des sols avec ou sans excavation. Il en profiter a peut être pour envoyer des échantillons pour des tests en laboratoire. Il va également repérer la présence d’eau souterraine ainsi que la présence de gypse (néfaste pour les constructions en béton).
L’expert analysera ensuite e la résistance au sol, le calcul du frottement et le forage pressiométrique, c’est à dire la la résistance dynamique du terrain à l’aide d’un pénétromètre.
En dernière étape d’une étude G1, le géotechnicien émettra un rapport en indiquant l’ensemble de ses prescriptions géotechniques pour une construction. Ils devront être remis au maître d’œuvre de la construction.
Est-il possible de faire une étude de sol soi-même ?
Et bien dans le cas d’une étude obligatoire ou à destination officielle de l’assureur ou du constructeur : vous ne pouvez pas. Seuls les géotechniciens sont habilités à faire cette expertise extrêmement technique !
Comment interpréter une étude de sol ?
Comment lire une étude de sol, lorsqu’on est profane ? Très simplement en lisant les préconisations de l’ingénieur qui sont en conclusion du rapport. Dans tous les cas il devrait être disponible pour répondre à vos questions, tout comme votre maître d’œuvre (architecte par exemple).
Combien coûte une étude de sol ?
De manière générale, le prix moyen d’une étude de sol G1 se situe autour de 1 % du montant du projet de construction.
Le devis d’étude de sol du géotechnicien va varier considérablement selon :
- les conditions de terrain : plat ou en pente, boisé ou non, géologie, nappe, risques d’aléas spécifiques…
- le projet de construction : maison individuelle, bâtiment collectif, nombre d’étages, forages, fondations, plain-pied…
- l’emplacement et la superficie du terrain
- proximité d’une copropriété ou d’une infrastructure
De manière très aléatoire, comptez de 5 à 15 € le mètre carré pour une étude de sol simple. Si le terrain présente de nombreux défis le prix sera plus élevé.
Si le géotechnicien a besoin de faire des prélèvements ou de recourir a des techniques spécifiques pour étudier le terrain, cela pourrait également augmenter le devis.
- Le prix d’une étude de sol pour un terrain plat de moins de 200 m² est de 1800 €.
- Le prix d’une étude de sol pour un terrain en pente de moins de 200 m² est de 2300 €.
Combien coute étude de sol surélévation ?
Généralement minimum 0 % de plus que pour une construction de plain-pied.
Combien coûte une étude de sol pour assainissement ?
Généralement, le coût total d’une étude de sol pour l’assainissement uniquement se situe entre 300 et 500 €.
Sachez toutefois que l’étude de sol vous permettra de négocier un rabais sur l’assurance de votre maison et/ou de votre chantier.
Les honoraires du géotechnicien ou du bureau d’études sont libres.
Qui doit payer l’étude de sol obligatoire lors d’une vente de terrain ?
Dans le cas d’une étude de sol obligatoire (terrain en zone RGA) les frais de l’étude sont à la charge du vendeur, qui devra la faire réaliser avant la vente.
Si l’étude de sol n’est pas obligatoire (terrain hors zone RGA), le vendeur n’est pas tenu de faire réaliser celle-ci, mais l’acheteur peut décider de la faire réaliser à sa charge.
Attention : lorsque vous achetez un terrain, l’étude de sol réalisée et fournie par le vendeur est une étude G11, qui ne tient pas compte de votre projet de construction.
Pour une étude adaptée à votre projet de construction, il sera nécessaire d’effectuer une étude de sol G12, en supplément à la charge de l’acheteur. Selon le projet (achat de terrain nu ou projet de construction, qui doit faire une étude de sol et qui doit la payer ont donc deux réponses distinctes…)
